Le cadre HCSF retient en principe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, et une durée de 25 ans. Des marges de flexibilité existent pour une part limitée des dossiers et un différé peut être admis dans certains projets où l'entrée dans les lieux est décalée. La banque analyse aussi le reste à vivre, les charges, l'apport et la stabilité des revenus : 35 % est un plafond de référence, pas un droit au prêt.
Combien pouvez-vous emprunter avec vos revenus ?
Commencez par une mensualité prudente : revenus retenus par la banque × 35 %, moins les charges de crédits existants et assurance comprise. Convertissez-la ensuite en capital avec le taux, l'assurance et la durée proposés au moment de la simulation. Ne publiez pas un montant empruntable à partir d'un taux générique : quelques dixièmes de point changent le résultat et le coût total.
Quel budget total la banque doit-elle financer ?
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| Poste | À intégrer |
|---|---|
| Terrain | Prix d'achat + frais de notaire + éventuels frais d'agence. |
| Construction | Prix CCMI + options + travaux réservés réellement chiffrés. |
| Frais techniques | Étude de sol, raccordements, VRD, taxe d'aménagement, assurance dommages-ouvrage. |
| Marge | Provision pour aléas et finitions non incluses. |
Le piège classique
Signer un CCMI sur la base du prix de construction seul, puis découvrir que le terrain, les taxes et les raccordements sortent du budget finançable.
Comment rendre un dossier finançable ?
Simulez au moins trois variantes : surface cible, surface réduite et terrain moins cher. Faites chiffrer l'effet réel de chaque variante au lieu d'appliquer un prix moyen au m² : réduire la surface ne réduit pas proportionnellement les postes fixes. Le PTZ, s'il s'applique, complète le financement mais doit être validé par le prêteur.