Permis de construire : le guide complet pour votre maison
Le permis de construire est l'autorisation administrative obligatoire pour toute construction de plus de 20 m² de surface de plancher. C'est une étape incontournable, et un dossier mal préparé peut retarder votre projet de plusieurs mois.
2 mois
Délai d'instruction standard d'un permis de construire
Source : Code de l'urbanisme, art. R.423-23
Quand le permis de construire est-il obligatoire ?
Le permis de construire est requis pour :
- Toute construction neuve de plus de 20 m² de surface de plancher
- Les extensions de plus de 40 m² en zone urbaine (PLU), ou de plus de 20 m² hors zone urbaine
- Les changements de destination avec modification de façade ou de structure
En dessous de ces seuils, une simple déclaration préalable suffit.
Architecte obligatoire au-delà de 150 m²
Depuis le 1er mars 2017, le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher dépasse 150 m² (article R.431-2 du Code de l'urbanisme). En dessous, vous pouvez déposer le dossier vous-même ou le confier à votre constructeur.
Le dossier CERFA 13406 : les 8 pièces obligatoires
Le formulaire Cerfa n°13406 est le document officiel pour la demande de permis de construire d'une maison individuelle (PCMI). Il doit être accompagné de 8 pièces obligatoires :
| Pièce | Contenu | Échelle indicative |
|---|---|---|
| PCMI1 | Plan de situation du terrain | 1/5000 à 1/25000 |
| PCMI2 | Plan de masse des constructions | 1/200 à 1/500 |
| PCMI3 | Plan en coupe du terrain et de la construction | 1/100 à 1/200 |
| PCMI4 | Notice descriptive du projet | — |
| PCMI5 | Plan des façades et des toitures | 1/100 |
| PCMI6 | Document graphique d'insertion paysagère | — |
| PCMI7 | Photo de l'environnement proche | — |
| PCMI8 | Photo de l'environnement lointain | — |
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Tableau récapitulatif du guide
Selon la localisation et la nature du projet, des pièces complémentaires peuvent être exigées : attestation RE2020, attestation sismique, attestation SPANC (assainissement non collectif), avis de l'ABF en secteur protégé.
Dématérialisation depuis 2022
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent proposer le dépôt en ligne des demandes d'urbanisme. Vous pouvez déposer votre dossier sur le guichet numérique de votre commune ou via le portail national urbanisme.gouv.fr.
Dépôt et instruction : comment ça se passe ?
Constituer le dossier
Rassemblez le Cerfa 13406 et les pièces PCMI1 à PCMI8. Votre constructeur se charge généralement de cette étape dans le cadre d'un CCMI.
Déposer en mairie
Déposez le dossier en 4 exemplaires (ou en ligne). La mairie délivre un récépissé avec le numéro d'enregistrement et la date de début d'instruction.
Instruction par le service urbanisme
Le service instructeur vérifie la conformité au PLU, aux règles de prospect, de hauteur, d'emprise au sol. Il peut demander des pièces complémentaires dans le premier mois.
Consultation des services extérieurs
En zone protégée, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est consulté. En zone inondable, le service prévention des risques intervient.
Décision de la mairie
Arrêté d'octroi, de refus ou de sursis à statuer. En cas de silence au-delà du délai d'instruction, le permis est réputé accordé tacitement.
Les délais à connaître
| Situation | Délai d'instruction |
|---|---|
| Cas général | 2 mois |
| Zone ABF (périmètre monument historique) | 3 mois |
| Zone site classé ou réserve naturelle | 3 mois |
| ERP (établissement recevant du public) | 3 mois |
| Demande de pièces complémentaires | Délai suspendu jusqu'à réception |
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Tableau récapitulatif du guide
Permis tacite
Si la mairie ne répond pas dans le délai d'instruction, le permis est tacitement accordé. Demandez un certificat de non-opposition à la mairie pour disposer d'une preuve écrite. Attention : ce mécanisme ne s'applique pas en secteur ABF ou site classé.
Après l'obtention : affichage et recours
Une fois le permis obtenu, deux obligations :
-
Afficher le permis sur le terrain : un panneau réglementaire de 80 × 120 cm minimum, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. L'affichage déclenche le délai de recours des tiers. Pour tout savoir sur les règles d'affichage, consultez notre guide dédié à l'affichage du permis de construire.
-
Attendre la purge du recours des tiers : les tiers disposent de 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu pour contester le permis devant le tribunal administratif.
Ne commencez pas les travaux trop tôt
Démarrer le chantier avant la purge du recours des tiers est risqué. Si un voisin obtient l'annulation du permis, vous devrez démolir ce qui a été construit. Attendez au minimum les 2 mois d'affichage.
Validité et prorogation
- Validité initiale : 3 ans à compter de la notification de l'arrêté
- Prorogation : possible 2 fois pour 1 an chacune (demande en mairie au moins 2 mois avant expiration)
- Validité maximale : 5 ans au total
- Condition : les travaux doivent avoir commencé dans le délai de validité et ne pas être interrompus plus d'un an
Refus du permis : que faire ?
En cas de refus, vous disposez de plusieurs recours :
- Recours gracieux : demande écrite au maire dans les 2 mois suivant la notification. Gratuit et souvent efficace si le refus porte sur un point corrigeable.
- Recours contentieux : saisine du tribunal administratif dans les 2 mois. Délai de jugement : 6 à 18 mois.
- Modification du projet : corriger les points de non-conformité et redéposer un nouveau dossier.
Anticipez avec un certificat d'urbanisme
Avant d'acheter un terrain, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb). Il vous indiquera les règles applicables et les éventuelles contraintes. Sa validité est de 18 mois.
DAACT : la déclaration de fin de travaux
À la fin du chantier, vous devez déposer en mairie une DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux) accompagnée de l'attestation RE2020 de fin de chantier. La mairie dispose de 3 mois (5 mois en secteur protégé) pour contester la conformité.
Pour comprendre toutes les étapes de votre projet de construction, consultez notre guide des étapes de construction. Si vous n'avez pas encore signé de contrat, notre guide du CCMI vous explique les protections dont vous bénéficiez.
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