Sur un terrain exposé au retrait-gonflement des argiles (RGA), l'étude géotechnique préalable fournie lors de la vente et l'étude de conception propre au projet n'ont pas le même rôle. Dans les zones réglementées, le constructeur doit suivre les recommandations de l'étude de conception qui lui est fournie ou respecter les techniques particulières définies par les textes. Demandez au bureau d'études un devis adapté à la mission, à la parcelle et au projet. La carte RGA publiée en 2026 s'applique aux ventes et contrats concernés à compter du 1er juillet 2026.
G1 ou G2 : deux missions, deux moments, deux payeurs
La confusion est fréquente parce que les deux missions portent un nom proche, mais elles ne servent pas la même chose. La G1 (étude géotechnique préalable) est une étude de principe : elle identifie les risques généraux du site (mission G1 ES, étude de site) et propose des principes de fondation (mission G1 PGC). C'est cette G1 que la loi ELAN impose au vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone argileuse d'aléa moyen ou fort ; elle est annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente, et reste valable 30 ans tant que le terrain n'est pas remanié (article R112-8 du CCH).
La G2 (étude géotechnique de conception) va beaucoup plus loin : sondages, essais, calcul du type et de la profondeur des fondations adaptées à VOTRE maison. Elle se réalise après l'achat du terrain, une fois le projet défini, et avant le dépôt du permis de construire. C'est elle qui est exigée au moment de conclure un contrat de travaux ou de maîtrise d'œuvre (construction neuve, extension de plus de 20 m²) en zone RGA. La G1 du vendeur ne dispense donc jamais de la G2.
Ce que dit vraiment la loi ELAN en zone argileuse
La loi ELAN (entrée en application au 1er octobre 2020) a rendu l'étude de sol obligatoire uniquement dans les zones classées en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, telles que définies par la cartographie officielle. Hors de ces zones, aucune étude n'est légalement imposée, même si elle reste vivement conseillée. Concrètement : le vendeur fournit la G1, et l'entreprise qui construit doit soit suivre les préconisations d'une G2, soit appliquer les techniques particulières de construction fixées par arrêté.
Pour savoir si votre parcelle est concernée, ne vous fiez pas à une simple impression : la classification est cartographiée. Vous pouvez consulter le zonage RGA et les autres aléas (inondation, mouvement de terrain, sismicité) via Géorisques, et c'est exactement ce que notre outil de vérification des risques du terrain vous restitue commune par commune. Vérifiez aussi le PLU et demandez le certificat d'urbanisme (CU) en mairie, qui mentionne les servitudes et risques applicables.
Prix d'une étude de sol G2 : à quoi s'attendre
Le tarif dépend de la phase de la mission (G2 AVP, plus en amont, puis G2 PRO/DCE, plus détaillée), de la surface, de l'accessibilité du terrain et de la complexité géologique. Les zones à argiles gonflantes ou à gypse, comme une partie de l'Île-de-France, tirent les prix vers le haut. Les fourchettes ci-dessous sont indicatives et HT ; demandez toujours plusieurs devis détaillés à des bureaux d'étude géotechnique.
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| Mission | Objet | Fourchette indicative HT |
|---|---|---|
| G1 (ES + PGC) | Étude préalable, à la charge du vendeur | 800 à 1 500 euros |
| G2 AVP | Conception, avant-projet | 1 500 à 2 500 euros |
| G2 PRO / DCE | Dimensionnement détaillé des fondations | 2 500 à 3 500 euros |
| Surcoût zone complexe | Argiles gonflantes, gypse, IDF | jusqu'à ~3 600 euros |
Qui paie la G2 en CCMI, et pourquoi vérifier le contrat
En droit, la G2 est à la charge du maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous, celui qui fait construire. Le constructeur peut la commander pour vous via un bureau partenaire, mais le point à surveiller dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est de savoir si l'étude est incluse dans le prix ou facturée en supplément : cela peut représenter 1 000 à 3 000 euros qui ne doivent pas devenir une mauvaise surprise. Lisez la notice descriptive et la décomposition du prix avec attention, et assurez-vous que les fondations chiffrées correspondent bien aux préconisations de la G2 (et non à un poste forfaitaire sous-évalué).
Profitez-en pour vérifier la solidité du constructeur : son immatriculation et ses éventuelles procédures via le BODACC, ses qualifications (label RGE le cas échéant), et la présence des garanties obligatoires du CCMI (garantie de livraison à prix et délais convenus, assurance dommages-ouvrage). Nos outils permettent de contrôler un constructeur via BODACC/RGE, et de demander plusieurs devis pour comparer. Côté budget global, pensez à estimer l'ensemble du coût (terrain, viabilisation, construction, étude de sol), à tester votre capacité d'emprunt et à utiliser le simulateur de PTZ avant de vous engager.
À retenir
En zone réglementée, le vendeur fournit l'étude préalable. Pour la construction, identifiez l'étude de conception remise au constructeur ou les techniques réglementaires qu'il appliquera, puis faites correspondre les fondations chiffrées à ce choix. La carte RGA publiée en 2026 s'applique aux ventes et contrats concernés à compter du 1er juillet : vérifiez la parcelle sur Géorisques et lisez la notice descriptive avant de signer.