La protection la plus longue pour votre maison
La garantie décennale est le pilier du droit de la construction en France. Fondée sur l'article 1792 du Code civil, elle impose aux constructeurs une responsabilité de plein droit pendant 10 ans pour les dommages graves affectant l'ouvrage. Consultez notre guide complet des garanties construction pour situer la décennale parmi les autres garanties.
10 ans
Durée de la garantie décennale à compter de la réception des travaux
Source : Article 1792, Code civil
Ce que la décennale couvre
La garantie décennale s'applique à deux catégories de dommages :
1. Dommages compromettant la solidité de l'ouvrage
| Type de dommage | Exemples concrets |
|---|---|
| Fondations défaillantes | Affaissement, tassement différentiel |
| Fissures structurelles | Fissures traversantes dans les murs porteurs |
| Charpente compromise | Flèche excessive, effondrement partiel |
| Couverture défectueuse | Toiture structurellement défaillante |
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Tableau récapitulatif du guide
2. Dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination
| Type de dommage | Exemples concrets |
|---|---|
| Infiltrations majeures | Eau pénétrant par la toiture ou les murs |
| Défaut d'étanchéité | Remontées capillaires massives |
| Isolation défaillante | Déperdition thermique rendant le chauffage inefficace |
| Défaut de stabilité | Plancher fléchissant de manière anormale |
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Éléments d'équipement indissociables
Les équipements qui ne peuvent être retirés sans détériorer la structure relèvent aussi de la décennale :
- Canalisations encastrées dans les murs ou dalles
- Isolation intégrée aux parois
- Carrelage scellé sur chape
- Menuiseries extérieures (selon le mode de pose)
Présomption de responsabilité
Le constructeur est présumé responsable : vous n'avez pas à prouver sa faute. C'est à lui de démontrer une cause étrangère (force majeure, fait du propriétaire, vice du sol non décelable) pour s'exonérer.
Ce que la décennale ne couvre pas
| Exclusion | Explication |
|---|---|
| Défauts esthétiques | Micro-fissures de retrait, teinte irrégulière du crépi |
| Usure normale | Vieillissement naturel des matériaux |
| Dommages du propriétaire | Percement maladroit d'un mur porteur |
| Défaut d'entretien | Non-nettoyage des gouttières causant une infiltration |
| Vices apparents à la réception | Sauf si réserves émises au PV |
| Éléments dissociables | Relèvent de la garantie biennale (2 ans) |
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Les vices apparents non réservés sont perdus
Si un défaut était visible lors de la réception des travaux et que vous ne l'avez pas mentionné dans le procès-verbal, vous ne pourrez plus invoquer la décennale pour ce défaut. D'où l'importance de se faire assister par un expert.
La procédure de recours
Constatez et documentez le dommage
Prenez des photos, mesurez les fissures, notez les dates d'apparition. Faites intervenir un expert bâtiment si nécessaire (500-1 500 €).
Déclarez le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage
Si vous avez souscrit une DO, déclarez le sinistre par LRAR. L'assureur vous indemnisera sous 5 mois maximum sans recherche de faute.
Mettez en demeure le constructeur
Envoyez une LRAR au constructeur décrivant les désordres et demandant réparation. Fixez un délai raisonnable (30 jours).
Saisissez le tribunal si nécessaire
En l'absence de réponse ou de réparation, saisissez le tribunal judiciaire. Un expert judiciaire sera nommé pour évaluer les dommages.
Privilégiez la voie DO
Si vous avez une assurance dommages-ouvrage, passez par elle en priorité. L'indemnisation est bien plus rapide (5 mois vs 3-5 ans au tribunal), et c'est l'assureur DO qui se charge ensuite de la procédure contre le constructeur.
Les acteurs concernés par la décennale
La responsabilité décennale pèse sur tous les intervenants de la construction :
| Intervenant | Obligation décennale |
|---|---|
| Constructeur CCMI | Oui (assurance obligatoire) |
| Architecte | Oui |
| Bureau d'études (structure, thermique) | Oui |
| Entreprises de gros œuvre | Oui |
| Sous-traitants | Responsabilité du donneur d'ordre |
| Contrôleur technique | Oui |
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Vérifiez l'attestation décennale
Avant de signer votre CCMI, exigez l'attestation d'assurance décennale en cours de validité. Vérifiez qu'elle couvre bien le type de travaux prévus (construction neuve, ossature bois, etc.).
Que se passe-t-il si le constructeur a disparu ?
Situation fréquente : 7 ans après la réception, des fissures apparaissent, mais le constructeur a été liquidé. Vos recours :
| Situation | Votre recours |
|---|---|
| Constructeur liquidé, assurance valide | Contactez directement l'assureur décennale du constructeur |
| Constructeur liquidé, assurance introuvable | Saisissez le BCAC (Bureau Central de Tarification) pour retrouver l'assureur |
| Vous avez une DO | Votre assureur DO vous indemnise et recherche l'assureur décennale |
| Ni DO, ni décennale identifiable | Procédure judiciaire longue et coûteuse |
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Conservez l'attestation décennale pendant 10 ans
Rangez l'attestation d'assurance décennale du constructeur avec votre acte de propriété. Vous en aurez besoin en cas de sinistre ou de revente dans les 10 ans suivant la réception.
Jurisprudence récente
La Cour de cassation a apporté plusieurs précisions importantes :
- Équipements ajoutés à l'existant (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025) : une pompe à chaleur installée dans une maison existante ne constitue pas un « ouvrage » au sens de l'article 1792. La décennale ne s'applique pas.
- Réception tacite : l'absence de PV de réception formel ne fait pas obstacle à la décennale si la prise de possession et le paiement intégral sont établis.
- Acquéreurs successifs : la garantie décennale bénéficie à tous les propriétaires successifs pendant les 10 ans, sans formalité de transfert.
Décennale et revente de votre maison
Si vous revendez votre maison dans les 10 ans suivant la réception :
- La garantie décennale est automatiquement transférée à l'acheteur
- L'acheteur peut agir directement contre le constructeur ou son assureur
- Le notaire doit mentionner l'existence de la décennale dans l'acte de vente
- L'assurance dommages-ouvrage est également transférable
Pour bien préparer votre construction et limiter les risques, consultez nos guides sur les étapes de construction et le choix du constructeur.
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