Un risque réel dans un secteur fragilisé
Le secteur du BTP traverse une crise sans précédent. Les défaillances d'entreprises atteignent des niveaux records, et les constructeurs de maisons individuelles ne sont pas épargnés. Si votre constructeur fait l'objet d'une liquidation judiciaire, la situation est stressante — mais vous n'êtes pas sans recours. Le contrat CCMI vous offre un filet de sécurité que peu d'autres contrats prévoient.
~14 000
Défaillances d'entreprises du BTP par an en 2024-2025
Source : Altares / Banque de France
Le bouclier du CCMI : deux garanties essentielles
Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) impose au constructeur de fournir deux garanties financières délivrées par un garant agréé (banque, assureur ou société de caution mutuelle). Ces garanties sont votre protection principale.
| Garantie | Quand elle joue | Ce qu'elle couvre | Base légale |
|---|---|---|---|
| Garantie de remboursement | Avant ouverture du chantier | Restitution des sommes versées | Art. L. 231-4 CCH |
| Garantie de livraison | Pendant le chantier | Achèvement de la maison | Art. L. 231-6 CCH |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Pas de garantie = contrat nul
Un CCMI signé sans attestation de garantie de livraison est nul de plein droit. Le constructeur qui ne la fournit pas s'expose à 2 ans d'emprisonnement et 37 500 € d'amende (art. L. 241-8 CCH). Vérifiez toujours que l'attestation est jointe au contrat.
La garantie de remboursement : avant le chantier
Quand s'applique-t-elle ?
La garantie de remboursement protège les sommes versées avant l'ouverture du chantier. Elle entre en jeu si le contrat est résilié ou annulé avant le début des travaux — par exemple si le constructeur est mis en liquidation entre la signature du CCMI et le démarrage du chantier.
Les sommes concernées
Le CCMI autorise le constructeur à percevoir avant le chantier :
| Étape | Maximum autorisé | Condition |
|---|---|---|
| Signature du contrat | 5 % du prix | Garantie de remboursement obligatoire |
| Obtention du permis | 5 % supplémentaires | Garantie de remboursement obligatoire |
| Total avant chantier | 10 % maximum | — |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Sans garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger aucun versement avant l'ouverture du chantier.
Comment l'activer
Contactez directement le garant dont le nom figure sur l'attestation jointe à votre CCMI. Envoyez une LRAR avec :
- Copie du contrat CCMI
- Copie de l'attestation de garantie de remboursement
- Justificatifs des versements effectués
- Copie du jugement de liquidation judiciaire (disponible sur le BODACC)
Le garant doit vous rembourser intégralement les sommes versées, sans franchise ni délai excessif.
La garantie de livraison : pendant le chantier
C'est la garantie la plus importante en cas de faillite du constructeur. Le garant s'engage à faire achever votre maison aux prix et délais convenus dans le CCMI.
Ce que le garant prend en charge
| Prestation | Couvert ? | Détail |
|---|---|---|
| Achèvement des travaux | Oui | Le garant désigne une entreprise pour terminer le chantier |
| Surcoûts d'achèvement | Oui (franchise 5 %) | Le garant supporte les surcoûts au-delà de 5 % du prix restant |
| Pénalités de retard | Oui | Maintenues selon les termes du CCMI (min. 1/3000e du prix/jour) |
| Malfaçons à reprendre | Oui | Les défauts constatés avant la faillite sont corrigés |
| Levée des réserves | Oui | Après réception, le garant assure la levée des réserves |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
La franchise de 5 %
Le garant peut appliquer une franchise de 5 % du prix de la construction sur les surcoûts d'achèvement. Sur un CCMI à 200 000 €, cela représente 10 000 € maximum à votre charge.
Négociez la suppression de la franchise
Certains garants proposent des contrats sans franchise. C'est un critère de choix lorsque vous comparez des constructeurs : demandez l'attestation de garantie de livraison et vérifiez les conditions.
Comment le garant intervient concrètement
Mise en demeure du constructeur
Le garant met en demeure le constructeur défaillant de reprendre les travaux sous 15 jours. Cette étape est souvent formelle si le constructeur est déjà en liquidation.
Désignation d'une entreprise de reprise
Le garant sélectionne une entreprise (souvent un autre constructeur agréé) pour achever votre maison. Un état des lieux contradictoire est dressé.
Reprise des travaux
L'entreprise de reprise termine le chantier selon les plans et la notice descriptive du CCMI initial. Le garant finance directement les travaux.
Réception des travaux
Vous réceptionnez la maison terminée dans les conditions normales, avec possibilité de formuler des réserves.
Ne faites jamais de travaux vous-même pendant l'attente
Si votre constructeur est en faillite et que le garant prend le relais, ne touchez à rien sur le chantier. Toute intervention de votre part pourrait compromettre la garantie et compliquer la reprise par l'entreprise désignée.
Que faire dès l'annonce de la liquidation : guide pas à pas
Sécurisez le chantier
Si le chantier est ouvert et non gardé, signalez-le à votre assureur (DO et habitation). Prenez des photos datées de l'état actuel — c'est votre référence pour l'état des lieux contradictoire.
Envoyez une mise en demeure au constructeur
Même en liquidation, envoyez une LRAR au constructeur (et copie au liquidateur) le mettant en demeure d'achever les travaux. C'est un préalable juridique.
Contactez immédiatement le garant
Envoyez une LRAR au garant (coordonnées sur l'attestation de garantie de livraison) avec : copie du CCMI, attestation de garantie, planning prévu, état d'avancement du chantier, et copie de la mise en demeure envoyée au constructeur.
Déclarez votre créance au BODACC
Vous disposez de 2 mois à compter de la publication du jugement de liquidation au BODACC pour déclarer votre créance auprès du liquidateur judiciaire. Même si le garant prend le relais, cette déclaration protège vos droits.
Contactez votre banque
Informez votre banque de la situation. Elle suspendra les déblocages de fonds le temps que le garant prenne le relais. Les intérêts intercalaires continuent de courir — demandez un réaménagement si nécessaire.
Prévenez votre assureur dommages-ouvrage
Si des désordres sont constatés sur les travaux déjà réalisés, déclarez-les à votre assureur DO dans les 5 jours ouvrés.
Déclaration de créance : ne manquez pas le délai
La publication du jugement de liquidation au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) déclenche un délai de 2 mois pour déclarer votre créance auprès du mandataire liquidateur.
| Information à fournir | Détail |
|---|---|
| Identité du créancier | Vous (maître d'ouvrage) |
| Nature de la créance | Contrat CCMI non exécuté |
| Montant de la créance | Sommes versées au titre du CCMI + préjudice subi |
| Justificatifs | Copie du CCMI, preuves de versements, état d'avancement |
| Destinataire | Mandataire liquidateur (nom sur le jugement) |
| Envoi | LRAR obligatoire |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Le BODACC est consultable gratuitement
Vous pouvez vérifier la publication du jugement de liquidation sur bodacc.fr. C'est aussi là que vous trouverez le nom et l'adresse du mandataire liquidateur à qui adresser votre déclaration de créance.
Sans CCMI : quels recours ?
Si vous avez construit sans CCMI (contrat de maîtrise d'œuvre, entreprises séparées, contrat d'entreprise), votre situation est beaucoup plus précaire.
| Protection | Avec CCMI | Sans CCMI |
|---|---|---|
| Garantie de livraison | Obligatoire | Inexistante |
| Garantie de remboursement | Obligatoire | Inexistante |
| Achèvement du chantier en cas de faillite | Le garant prend le relais | Vous devez trouver et financer une reprise |
| Pénalités de retard | Maintenues par le garant | Perdues (créancier chirographaire) |
| Déclaration de créance | En plus de la garantie | Seul recours financier |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Sans CCMI, vous êtes un créancier chirographaire (non prioritaire) dans la procédure de liquidation. En pratique, la probabilité de récupérer vos fonds est très faible — souvent moins de 10 % des créances sont honorées.
C'est la raison d'être du CCMI
Le CCMI a été créé précisément pour protéger les particuliers contre la défaillance du constructeur. Consultez notre guide du contrat CCMI et vérifiez que tout constructeur que vous envisagez vous propose bien ce contrat.
Maison achevée mais constructeur en faillite : la dommages-ouvrage
Si votre maison est terminée et réceptionnée mais que des désordres apparaissent après la faillite du constructeur, c'est l'assurance dommages-ouvrage qui prend le relais.
Déclarer un sinistre
- Envoyez une LRAR à votre assureur dommages-ouvrage dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte du désordre
- L'assureur dispose de 60 jours pour notifier sa décision (90 jours si expertise complémentaire)
- Si le sinistre est accepté, l'indemnisation intervient sous 15 jours
La dommages-ouvrage vous préfinance les réparations sans que vous ayez à poursuivre le constructeur (qui n'existe plus). L'assureur se retournera contre l'assureur décennal du constructeur.
Et la garantie décennale ?
La garantie décennale survit à la faillite du constructeur. L'assureur décennal du constructeur reste tenu pendant 10 ans à compter de la réception. Vous pouvez l'actionner directement — mais la dommages-ouvrage est plus rapide.
Le rôle du liquidateur judiciaire
Le liquidateur judiciaire est désigné par le tribunal de commerce pour gérer la fin de l'entreprise. Son rôle :
- Inventorier les actifs et les dettes de l'entreprise
- Vérifier les créances déclarées par les créanciers
- Réaliser les actifs (vente du matériel, des locaux, etc.)
- Répartir le produit entre les créanciers selon l'ordre de priorité
Vous ne traitez pas directement avec le liquidateur pour l'achèvement de votre maison — c'est le rôle du garant. Le liquidateur intervient uniquement pour la déclaration de créance et l'éventuel remboursement partiel.
Comment éviter la faillite du constructeur
La prévention reste la meilleure protection. Voici les signaux à surveiller avant et pendant le chantier.
| Signal d'alerte | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| Demande de paiements anticipés hors échéancier légal | Trésorerie tendue |
| Retards importants sans justification | Problèmes d'organisation ou financiers |
| Sous-traitants qui quittent le chantier | Impayés fournisseurs |
| Absence de réponse aux courriers | Désorganisation avancée |
| Baisse brutale du nombre de chantiers en cours | Perte de clientèle, spirale descendante |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Vérifiez la santé financière avant de signer
Consultez les comptes de l'entreprise sur societe.com ou infogreffe.fr. Vérifiez l'ancienneté (attention aux constructeurs de moins de 3 ans), le chiffre d'affaires, et les éventuelles procédures en cours. Notre guide choisir son constructeur détaille tous les critères de sélection.
Pour aller plus loin
- Le contrat CCMI : le guide complet — tout comprendre sur votre contrat
- Garanties construction — les 4 niveaux de protection légale
- Assurance dommages-ouvrage — comment elle vous protège
- Choisir son constructeur — les critères de sélection essentiels
Trouvez un constructeur fiable
Comparez les constructeurs vérifiés de votre département — ancienneté, avis, certifications