Garantie de livraison CCMI : votre filet de sécurité en cas de défaillance
La garantie de livraison est la protection la plus puissante du contrat CCMI. Elle garantit que votre maison sera terminée aux prix et délais convenus, même si votre constructeur fait faillite en cours de chantier. C'est une obligation légale imposée par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation.
100 %
Part des CCMI devant être couverts par une garantie de livraison
Source : Article L. 231-6 CCH
Ce que couvre la garantie de livraison
La garantie de livraison couvre trois situations :
| Situation | Ce que fait le garant |
|---|---|
| Défaillance du constructeur (faillite, liquidation) | Finance l'achèvement des travaux par un autre constructeur ou des entreprises |
| Dépassement du prix convenu | Prend en charge les surcoûts au-delà d'une franchise maximale de 5 % du prix |
| Retard de livraison supérieur à 30 jours | Verse les pénalités de retard au maître d'ouvrage |
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Tableau récapitulatif du guide
Le garant est un établissement de crédit, une compagnie d'assurance ou une société de caution mutuelle agréé. Son engagement est solidaire : il ne peut pas vous renvoyer vers le constructeur défaillant.
Garantie obligatoire, pas optionnelle
La garantie de livraison fait partie des 5 conditions suspensives du CCMI (article L. 231-4). Sans cette garantie, le contrat ne peut pas prendre effet et aucun versement n'est dû. Si votre constructeur ne peut pas l'obtenir, c'est un signal d'alarme majeur sur sa solidité financière.
Garantie de livraison vs garantie de remboursement
Ces deux garanties sont souvent confondues, mais elles interviennent à des moments différents :
| Critère | Garantie de livraison | Garantie de remboursement |
|---|---|---|
| Moment | Pendant et après le chantier | Avant le début des travaux |
| Ce qu'elle couvre | Achèvement de la maison | Remboursement des acomptes versés |
| Quand elle s'active | Défaillance du constructeur pendant le chantier | Annulation du contrat (conditions suspensives non levées) |
| Base légale | Article L. 231-6 CCH | Article L. 231-4 CCH |
| Obligatoire ? | Toujours | Uniquement si des versements sont exigés avant l'ouverture du chantier |
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Vérifiez les deux attestations
Si votre constructeur exige un dépôt de garantie de 5 % à la signature du contrat, il doit disposer d'une garantie de remboursement en plus de la garantie de livraison. Sans cette garantie, aucun versement ne lui est dû avant le démarrage effectif du chantier.
Comment activer la garantie de livraison
Mettez en demeure le constructeur
Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur, lui donnant 15 jours pour reprendre les travaux ou régulariser la situation. Cette mise en demeure est un préalable obligatoire.
Contactez le garant
Si le constructeur ne répond pas ou est en liquidation, contactez directement le garant. Ses coordonnées figurent sur l'attestation de garantie de livraison annexée à votre contrat. Envoyez votre dossier complet : contrat, avenants, échéancier, paiements effectués, PV de chantier.
Le garant mandate un expert
Le garant fait réaliser un état des lieux du chantier par un expert indépendant. Celui-ci évalue l'avancement réel des travaux et chiffre le coût d'achèvement.
Le garant désigne un repreneur
Le garant désigne un constructeur ou des entreprises pour terminer les travaux. Il négocie les marchés et pilote la fin du chantier. Vous n'avez pas à chercher vous-même les entreprises.
Le garant finance la différence
Si le coût d'achèvement dépasse les sommes restant dues au titre du contrat initial, le garant prend en charge la différence (déduction faite de la franchise éventuelle de 5 % du prix).
Délais de prise en charge
En théorie, le garant doit intervenir dès la mise en demeure restée sans effet. En pratique :
| Étape | Délai constaté |
|---|---|
| Mise en demeure au constructeur | 15 jours |
| Réponse du garant (accusé de réception) | 8 à 15 jours |
| Mission d'expertise (état des lieux) | 15 à 30 jours |
| Désignation du repreneur et reprise des travaux | 30 à 60 jours |
| Délai total en pratique | 60 à 90 jours |
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Préparez-vous à un chantier interrompu
Pendant ces 60 à 90 jours, le chantier est à l'arrêt. Protégez la construction en cours (bâchage en cas de mise hors d'eau incomplète) et ne laissez pas les intempéries aggraver les dégâts. Documentez l'état du chantier avec des photos datées.
La franchise de 5 %
La garantie de livraison peut comporter une franchise maximale de 5 % du prix convenu. Concrètement, si votre maison coûte 220 000 € et que l'achèvement nécessite un surcoût de 35 000 € :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Surcoût d'achèvement | 35 000 € |
| Franchise (5 % de 220 000 €) | − 11 000 € |
| Pris en charge par le garant | 24 000 € |
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Cette franchise reste à votre charge. Vérifiez dans votre contrat si une franchise est prévue et son montant exact.
Ce que la garantie ne couvre PAS
La garantie de livraison ne s'applique pas :
- Aux travaux réservés : les prestations que vous avez décidé de réaliser vous-même (peinture, carrelage, aménagements extérieurs) ne sont pas couvertes
- Aux modifications non formalisées : si vous avez demandé des changements sans avenant écrit, le garant se basera uniquement sur le contrat et les avenants signés
- Aux malfaçons : la garantie couvre l'achèvement, pas la qualité. Les malfaçons relèvent de la garantie décennale et de la garantie de parfait achèvement
- Aux CCMI sans fourniture de plan si la garantie n'a pas été souscrite (rare mais possible)
Formalisez chaque modification
C'est l'une des raisons pour lesquelles chaque changement doit faire l'objet d'un avenant écrit et signé. En cas de défaillance du constructeur, le garant ne reconnaîtra que les modifications contractualisées.
Que se passe-t-il concrètement en cas de faillite ?
La faillite d'un constructeur en cours de chantier est un scénario redouté mais encadré. Voici le déroulement type :
- Le constructeur est placé en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce
- Le mandataire liquidateur vous informe de la situation
- Vous activez la garantie de livraison (étapes ci-dessus)
- Le garant fait terminer la maison par un repreneur
- Vous ne payez pas plus que le prix convenu (hors franchise éventuelle)
Les sommes déjà versées au constructeur défaillant sont perdues pour le garant, pas pour vous. Vous ne les payez pas deux fois.
Vérifications avant de signer votre CCMI
Avant de signer le contrat, exigez et vérifiez :
| Document | Ce qu'il faut contrôler |
|---|---|
| Attestation de garantie de livraison | Nom du garant, numéro de contrat, date de validité, montant garanti |
| Coordonnées du garant | Adresse, téléphone, e-mail du service sinistres |
| Conditions de la franchise | Montant (max 5 %), modalités d'application |
| Périmètre garanti | Vérifier que le montant garanti correspond au prix du contrat |
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Exigez l'original, pas une copie
Certains constructeurs en difficulté présentent des attestations périmées, falsifiées ou conditionnelles. Exigez l'attestation originale signée par le garant, avec un numéro de police vérifiable. En cas de doute, appelez directement le garant pour confirmer la validité.
Questions fréquentes
Le constructeur peut-il commencer sans la garantie ?
Non. La garantie de livraison est une condition suspensive du CCMI. Sans attestation valide, le contrat ne prend pas effet et aucun travail ne peut démarrer. Si le constructeur commence malgré tout, il engage sa responsabilité personnelle.
Que faire si le garant refuse d'intervenir ?
C'est extrêmement rare, mais en cas de refus du garant, saisissez le tribunal judiciaire en référé (procédure d'urgence). Le garant est tenu par un engagement solidaire et ne peut pas se défausser. L'assistance d'un avocat spécialisé en droit de la construction est recommandée.
La garantie couvre-t-elle les pénalités de retard ?
Oui, lorsque le retard dépasse 30 jours au-delà du délai contractuel. Le garant verse les pénalités de retard directement au maître d'ouvrage.
Pour comprendre l'ensemble des garanties de la construction, consultez notre guide complet des garanties. Pour prévenir les risques, voyez notre guide sur les assurances construction.
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