4 garanties qui vous protègent pendant 10 ans
Faire construire une maison neuve sous contrat CCMI vous donne accès à un système de garanties parmi les plus protecteurs du droit français. Ces garanties légales, codifiées aux articles 1792 et suivants du Code civil, couvrent votre maison de la réception des travaux jusqu'à 10 ans après.
10 ans
Durée maximale de protection après la réception des travaux
Source : Articles 1792 et suivants, Code civil
Vue d'ensemble des garanties
| Garantie | Durée | Base légale | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Art. 1792-6 C. civil | Tous les désordres signalés |
| Biennale | 2 ans | Art. 1792-3 C. civil | Équipements dissociables |
| Décennale | 10 ans | Art. 1792 C. civil | Solidité et destination de l'ouvrage |
| Livraison (CCMI) | Jusqu'à réception | Art. L. 231-6 CCH | Achèvement aux prix et délais convenus |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Point de départ commun
Les trois garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) démarrent toutes à la date de réception des travaux consignée au procès-verbal. C'est pourquoi la réception est un acte juridique déterminant.
La garantie de parfait achèvement (1 an)
Ce qu'elle couvre
La garantie de parfait achèvement (GPA) oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés au cours de l'année suivant la réception, quelle que soit leur nature ou leur gravité :
- Défauts constatés dans le procès-verbal de réception (réserves)
- Fissures apparues après la réception
- Problèmes d'isolation phonique ou thermique
- Défauts de conformité par rapport à la notice descriptive
- Équipements défaillants (robinetterie, prises, interrupteurs)
Ce qu'elle ne couvre pas
- L'usure normale liée à l'usage
- Les dommages causés par le propriétaire
Comment l'activer
Constatez le désordre
Prenez des photos datées et décrivez précisément le problème (localisation, nature, étendue).
Notifiez par lettre recommandée
Envoyez un courrier recommandé avec AR au constructeur décrivant les désordres et demandant réparation sous 30 jours.
Mise en demeure si pas de réponse
Sans réponse sous 30 jours, envoyez une mise en demeure formelle fixant un délai de 15 jours.
Faites réaliser les travaux
Si le constructeur reste inactif après mise en demeure, vous pouvez faire exécuter les travaux par un tiers aux frais du constructeur.
La garantie biennale (2 ans)
Ce qu'elle couvre
La garantie de bon fonctionnement couvre pendant 2 ans les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, c'est-à-dire ceux qui peuvent être retirés ou remplacés sans détériorer la structure :
| Couvert (dissociable) | Non couvert (indissociable → décennale) |
|---|---|
| Chaudière, pompe à chaleur | Canalisations encastrées |
| Volets roulants, stores | Charpente, couverture |
| Robinetterie | Carrelage scellé |
| Ballon d'eau chaude | Isolation intégrée aux murs |
| Radiateurs | Menuiseries extérieures (selon pose) |
| VMC | Revêtements de façade |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
La nuance dissociable/indissociable
La jurisprudence distingue deux catégories d'équipements :
- Dissociable : peut être démonté sans abîmer le gros œuvre → garantie biennale (2 ans)
- Indissociable : ne peut être retiré sans affecter la structure → garantie décennale (10 ans)
En cas de doute, visez la décennale
Si un équipement défaillant pourrait relever de la biennale ou de la décennale, invoquez les deux dans votre courrier. Le tribunal tranchera en votre faveur si le désordre compromet l'usage normal de la maison.
La garantie décennale (10 ans)
La garantie décennale est la protection la plus importante. Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination :
- Fissures structurelles des murs porteurs
- Affaissement des fondations
- Infiltrations d'eau par la toiture ou les murs
- Défaut majeur d'isolation rendant la maison inhabitable
- Effondrement partiel de la charpente
Consultez notre guide détaillé de la garantie décennale pour connaître les exclusions, la procédure de recours et la jurisprudence récente.
L'assurance dommages-ouvrage accélère tout
La décennale vous protège, mais le constructeur peut contester. L'assurance dommages-ouvrage vous indemnise d'abord, puis se retourne contre le constructeur. Sans elle, vous devrez attendre une décision de justice — souvent 3 à 5 ans.
La garantie de livraison (CCMI uniquement)
C'est la garantie spécifique au contrat CCMI. Un garant financier (banque ou assureur) s'engage solidairement à :
- Achever la construction si le constructeur fait défaut (liquidation, abandon de chantier)
- Respecter le prix convenu : prise en charge des surcoûts nécessaires à l'achèvement (franchise possible de 5 %)
- Compenser les retards : pénalités forfaitaires pour tout retard supérieur à 30 jours
Quand le garant intervient-il ?
| Situation | Action du garant |
|---|---|
| Liquidation du constructeur | Désigne une entreprise pour achever les travaux |
| Abandon de chantier | Met en demeure le constructeur, puis prend le relais |
| Dépassement du prix | Prend en charge les surcoûts au-delà de 5 % |
| Retard de livraison (> 30 j) | Verse les pénalités de retard prévues au contrat |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Sanctions pénales
Un constructeur qui ne remet pas l'attestation de garantie de livraison à son client s'expose à 2 ans d'emprisonnement et 37 500 € d'amende (article L. 241-8 CCH). Exigez ce document avant de signer.
Comment activer vos garanties : récapitulatif
| Garantie | Délai pour signaler | Forme | Destinataire |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an après réception | LRAR | Constructeur |
| Biennale | 2 ans après réception | LRAR | Constructeur |
| Décennale | 10 ans après réception | LRAR + déclaration DO | Constructeur + assureur DO |
| Livraison | Avant/pendant réception | LRAR | Garant financier |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Constituez un dossier dès le chantier
Photographiez chaque étape, conservez tous les PV de chantier, les courriers et les appels de fonds. Ce dossier sera précieux pour faire valoir vos garanties si un problème survient, même 8 ans après la réception.
Les garanties dans votre plan de financement
Les assurances liées aux garanties ont un coût à intégrer dans votre budget construction :
| Assurance | Qui la souscrit | Coût estimé |
|---|---|---|
| Dommages-ouvrage | Vous (maître d'ouvrage) | 3 500 - 6 000 € |
| Responsabilité décennale | Le constructeur | Inclus dans le prix CCMI |
| Garantie de livraison | Le constructeur | Inclus dans le prix CCMI |
Faites défiler horizontalement pour voir tout le tableau.
Tableau récapitulatif du guide
Recevez vos devis gratuits
Comparez 3 constructeurs vérifiés sous contrat CCMI