Le document le plus important après le contrat lui-même
La notice descriptive est l'annexe technique du contrat CCMI. Elle détaille, poste par poste, chaque prestation incluse dans le prix forfaitaire : matériaux, marques, dimensions, niveaux de performance. C'est le document qui définit ce que vous allez recevoir concrètement. Si un élément n'y figure pas, il n'est pas dû.
L'essentiel à retenir
- La notice descriptive est une pièce contractuelle obligatoire du CCMI : elle engage le constructeur au même titre que le contrat.
- Tout ce qui n'est pas décrit précisément (matériau, marque, performance) peut être considéré comme non inclus.
- Les 12 postes doivent être relus ligne par ligne, en cohérence avec l'étude de sol et les exigences RE2020.
- Repérez les mentions « à la charge du maître d'ouvrage » pour anticiper les travaux réservés et les surcoûts.
12 postes
Nombre de rubriques à vérifier dans la notice descriptive CCMI
Source : Articles R. 231-4 et R. 232-4 CCH
Cadre réglementaire
La notice descriptive est rendue obligatoire par les articles R. 231-4 (CCMI avec plan) et R. 232-4 (CCMI sans plan) du Code de la construction et de l'habitation. Son contenu est encadré par un modèle type fixé par l'arrêté du 27 novembre 1991, modifié à plusieurs reprises — la dernière modification significative datant de 2025.
Ce modèle type impose une structure normalisée : chaque poste de la construction doit être décrit avec précision. Le constructeur ne peut pas se contenter de mentions vagues.
Une obligation, pas une option
La notice descriptive n'est pas un document commercial : c'est une pièce contractuelle obligatoire. Son absence ou son insuffisance peut entraîner la nullité du contrat CCMI. Elle fait partie intégrante de l'engagement du constructeur.
Les 12 postes à vérifier ligne par ligne
Chaque rubrique de la notice correspond à un lot technique de la construction. Voici ce que chaque poste doit contenir et les points d'attention.
1. Fondations
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Type de fondations (semelles filantes, radier, pieux) | Doit être cohérent avec l'étude de sol G2 |
| Profondeur d'ancrage | Vérifiez que la profondeur correspond au rapport de sol |
| Béton : dosage et classe de résistance | Minimum C25/30 en fondations |
| Armatures : type et diamètre | — |
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2. Murs et structure
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Matériau des murs porteurs (brique, parpaing, béton) | Vérifiez la résistance thermique (R) du matériau |
| Épaisseur des murs | Standard : 20 cm (parpaing) ou 20-30 cm (brique) |
| Traitement des ponts thermiques | Mention des rupteurs de ponts thermiques (obligatoire RE2020) |
| Linteaux, chaînages | — |
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3. Charpente
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Type de charpente (traditionnelle, fermettes industrielles, lamellé-collé) | Le type influe sur le coût et les possibilités d'aménagement des combles |
| Essence du bois et traitement | Traitement fongicide et insecticide obligatoire |
| Dimensions des éléments porteurs | — |
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4. Couverture (toiture)
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Matériau de couverture (tuiles béton, tuiles terre cuite, ardoise, zinc) | La tuile terre cuite est plus durable mais plus chère |
| Marque et modèle | Attention aux mentions « ou équivalent » |
| Écran sous-toiture | Obligatoire en RE2020 — vérifiez qu'il est mentionné |
| Gouttières et descentes | Matériau (zinc, PVC, aluminium) |
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5. Menuiseries extérieures
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Matériau (PVC, aluminium, bois, mixte) | L'aluminium offre les profils les plus fins |
| Type de vitrage (double, triple) et coefficient Uw | Uw ≤ 1,3 W/m².K en RE2020 |
| Marque et gamme | Point crucial — exigez des références précises |
| Volets (roulants, battants, coulissants) | Motorisation incluse ou en option ? |
| Porte d'entrée (matériau, serrure, niveau de sécurité) | Norme A2P recommandée |
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6. Isolation thermique
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Isolation des murs : matériau, épaisseur, R | R ≥ 3,7 m².K/W pour les murs (RE2020 zone H1) |
| Isolation des combles : matériau, épaisseur, R | R ≥ 8,0 m².K/W (combles perdus RE2020) |
| Isolation du plancher bas : matériau, épaisseur, R | R ≥ 3,0 m².K/W |
| Traitement des ponts thermiques | Rupteurs thermiques aux jonctions mur/plancher |
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Tableau récapitulatif du guide
Consultez notre guide isolation maison neuve pour comprendre les exigences RE2020 en détail.
7. Plomberie
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Matériau des canalisations (PER, multicouche, cuivre) | Le PER est le standard actuel |
| Nombre de points d'eau par pièce | Vérifiez que chaque salle de bain/WC est bien listé |
| Équipements sanitaires : marque, modèle, couleur | Attention aux « équipements de base sans marque » |
| Production d'eau chaude (ballon thermodynamique, PAC) | Le ballon thermodynamique est quasi-standard en RE2020 |
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8. Électricité
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Norme NF C 15-100 | Obligatoire — vérifiez la mention explicite |
| Nombre de prises par pièce | Minimum NF C 15-100 : 5 prises dans le séjour, 3 dans les chambres |
| Nombre de points lumineux | 1 point par pièce minimum |
| Tableau électrique : nombre de rangées | Prévoyez de la réserve pour extensions futures |
| Prises RJ45 / fibre | Au moins 2 prises RJ45 (norme grade 3) |
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9. Chauffage
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Type de chauffage (pompe à chaleur, poêle, radiants) | La PAC air-eau est le standard RE2020 |
| Marque et modèle | Exigez une marque précise, pas « PAC de marque à définir » |
| Puissance nominale | Doit correspondre à l'étude thermique |
| Émetteurs (plancher chauffant, radiateurs) | Le plancher chauffant en RDC est un vrai plus confort |
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10. Ventilation
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Type de VMC (simple flux hygro B, double flux) | La VMC hygro B est le minimum en RE2020 |
| Marque et modèle | — |
| Nombre et emplacement des bouches | 1 bouche par pièce humide (cuisine, SdB, WC) |
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11. Revêtements de sol
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Type par pièce (carrelage, parquet, stratifié) | Vérifiez le classement UPEC pour le carrelage |
| Marque, gamme, dimensions | — |
| Plinthes incluses | Souvent oubliées — vérifiez leur présence |
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12. Revêtements muraux
| Ce qui doit figurer | Point d'attention |
|---|---|
| Pièces humides : type de revêtement (faïence, peinture hydrofuge) | La faïence en crédence cuisine et salle de bain est le standard |
| Pièces sèches : changement 2025 | Voir ci-dessous |
| Nombre de couches de peinture | Minimum 2 couches (sous-couche + finition) |
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Changement 2025 : revêtements muraux intérieurs des pièces sèches
Depuis janvier 2025, les revêtements muraux intérieurs des pièces sèches (séjour, chambres, couloirs) ne sont plus obligatoirement à la charge du constructeur. C'est désormais le maître d'ouvrage qui choisit de les inclure au contrat ou de les réaliser lui-même (travaux réservés).
En pratique, cela signifie que la notice descriptive peut mentionner « revêtements muraux pièces sèches : à la charge du maître d'ouvrage ». Si vous souhaitez que le constructeur fournisse et pose la peinture, vous devez le négocier explicitement et le faire figurer dans la notice.
Négociez l'inclusion de la peinture
Même si le constructeur n'est plus obligé de l'inclure, la plupart continuent de proposer la peinture des pièces sèches dans leur offre de base. Assurez-vous que c'est bien le cas dans votre notice — ou chiffrez le coût des travaux en peinture pour les intégrer à votre budget (comptez 15 à 25 €/m² posé).
Les travaux réservés : comprendre le mécanisme
Les travaux réservés sont les prestations que vous décidez de réaliser vous-même ou de confier à d'autres entreprises, en dehors du CCMI. Ils sont listés et chiffrés dans la notice descriptive.
Le fonctionnement
Le constructeur doit chiffrer le coût de chaque travail réservé dans la notice, même si c'est vous qui les réalisez. Ce chiffrage permet :
- À la banque d'évaluer le coût total du projet
- Au maître d'ouvrage de comparer le coût « en réservé » vs « inclus au CCMI »
Le seuil des 30 %
Si le montant total des travaux réservés dépasse 30 % du prix de la construction, la banque peut refuser le financement. Ce seuil n'est pas légal mais bancaire : les établissements considèrent qu'au-delà de 30 %, le risque d'inachèvement est trop élevé.
| Travaux réservés courants | Coût estimé | % sur un CCMI à 200 000 € |
|---|---|---|
| Peinture intérieure | 6 000 – 10 000 € | 3-5 % |
| Revêtements de sol | 5 000 – 12 000 € | 2,5-6 % |
| Aménagement extérieur | 8 000 – 20 000 € | 4-10 % |
| Cuisine équipée | 5 000 – 15 000 € | 2,5-7,5 % |
| Salle de bain (équipements haut de gamme) | 3 000 – 8 000 € | 1,5-4 % |
| Total fréquent | 27 000 – 65 000 € | 13,5-32,5 % |
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Tableau récapitulatif du guide
La mention manuscrite d'acceptation est obligatoire
L'article L. 231-2 du CCH impose au maître d'ouvrage de porter une mention manuscrite d'acceptation des travaux réservés dans le contrat. Son absence entraîne la nullité de la clause de travaux réservés — le constructeur devra alors les réaliser à ses frais.
Les drapeaux rouges à repérer
Certaines formulations de la notice descriptive doivent vous alerter. Elles masquent souvent des prestations médiocres ou des marges d'interprétation que le constructeur pourra exploiter.
Mentions vagues à refuser
| Formulation suspecte | Risque | Ce qu'il faut exiger |
|---|---|---|
| « Carrelage ou équivalent » | Le constructeur choisit le moins cher | Marque, gamme, format, classement UPEC |
| « Selon disponibilité du marché » | Substitution sans votre accord | Marque précise avec clause d'accord préalable |
| « Peinture de qualité standard » | Peinture bas de gamme, 1 couche | Marque, nombre de couches, finition (mat/satin) |
| « PAC de marque reconnue » | Marque inconnue ou entrée de gamme | Marque, modèle, puissance, COP |
| « Menuiseries conformes à la RT » | Minimum réglementaire, sans plus | Marque, gamme, Uw, classement AEV |
| « Revêtement de sol adapté » | Le constructeur choisit | Type, marque, classement, format |
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Tableau récapitulatif du guide
Absences à signaler
Vérifiez que la notice mentionne explicitement :
- Le type de fondations (et la référence à l'étude de sol G2)
- L'écran sous-toiture
- Les rupteurs de ponts thermiques
- Les prises RJ45 / fibre
- Le détail des équipements sanitaires (nombre de vasques, type de WC)
- La motorisation des volets roulants (ou son absence)
Demandez un délai pour analyser la notice
Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du CCMI. Profitez-en pour faire relire la notice par un professionnel indépendant (courtier en construction, maître d'œuvre conseil). C'est un investissement de 300 à 500 € qui peut vous éviter des milliers d'euros de déception.
Checklist : 10 points à vérifier avant de signer
Fondations cohérentes avec l'étude de sol
Vérifiez que le type de fondations prévu correspond aux recommandations de l'étude géotechnique G2. Si l'étude n'est pas encore faite, le CCMI doit prévoir une clause d'adaptation.
Marques et références précises pour chaque équipement
PAC, menuiseries, sanitaires, robinetterie, carrelage : chaque poste doit mentionner une marque, un modèle ou une gamme identifiable. Refusez les mentions « ou équivalent » sans clause d'accord préalable.
Isolation conforme RE2020 avec valeurs R explicites
Murs R ≥ 3,7, combles R ≥ 8,0, plancher bas R ≥ 3,0. Les valeurs doivent être clairement indiquées avec l'épaisseur et le matériau d'isolation.
Menuiseries avec coefficient Uw et classement AEV
Le Uw doit être ≤ 1,3 W/m².K. Le classement AEV (Air, Eau, Vent) garantit l'étanchéité. Vérifiez que les dimensions correspondent aux plans.
Électricité : nombre de prises, points lumineux, prises RJ45
Comparez le nombre de prises prévu avec la norme NF C 15-100. Comptez les prises pièce par pièce et vérifiez que des prises RJ45 sont prévues.
Chauffage et ventilation : marque, puissance, type d'émetteurs
Vérifiez que la puissance de la PAC correspond à l'étude thermique. Si le plancher chauffant est inclus, vérifiez dans quelles pièces.
Revêtements de sol : type, marque et classement par pièce
Le carrelage doit avoir un classement UPEC adapté à chaque pièce (U3P3 minimum pour les pièces humides). Vérifiez que les plinthes sont incluses.
Revêtements muraux : inclus ou en travaux réservés ?
Depuis 2025, les pièces sèches peuvent être exclues. Vérifiez ce qui est inclus et chiffré en travaux réservés le cas échéant.
Travaux réservés sous le seuil de 30 %
Additionnez tous les travaux réservés chiffrés dans la notice. Si le total dépasse 30 % du prix de la construction, votre banque peut bloquer le financement.
Aucune mention vague ou « selon disponibilité »
Repérez et faites corriger toute formulation floue avant de signer. C'est plus facile de négocier avant qu'après.
Modifier la notice descriptive après signature
La notice descriptive fait partie du CCMI : toute modification après signature nécessite un avenant signé par les deux parties. Le constructeur peut accepter ou refuser la modification, et le coût supplémentaire est à votre charge.
Les modifications les plus courantes :
- Ajout de prises ou de points lumineux
- Changement de marque/gamme de carrelage ou peinture
- Passage du parpaing à la brique (ou inversement)
- Ajout du plancher chauffant
- Changement de type de volets
Négociez AVANT de signer
Il est beaucoup plus facile (et moins cher) de négocier les prestations de la notice descriptive avant la signature du CCMI. Une fois le contrat signé, le constructeur est en position de force pour facturer les modifications au prix fort.
Pour aller plus loin
- Le contrat CCMI : le guide complet — comprendre chaque clause du contrat
- Échéancier de paiement CCMI — les plafonds légaux d'appels de fonds
- Choisir son constructeur — les critères de sélection essentiels
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